PRAWO INWESTORA DO ODMOWY ODBIORU ROBÓT BUDOWLANYCH

PRAWO INWESTORA DO ODMOWY ODBIORU ROBÓT BUDOWLANYCH

                Podczas procesu realizacji inwestycji jednym z kluczowych momentów jest czas, kiedy inwestor winien przystąpić, na skutek zgłoszenia wykonawcy, do odbioru robót budowlanych. Ten czas jest niezwykle istotny zarówno z punktu widzenia inwestora, jak i wykonawcy. Inwestor kompleksowo analizuje nie tylko czy prace zostały wykonane, ale i ich jakość oraz zgodność z projektem i wiedzą techniczną, z kolei wykonawca dąży do uzyskania gratyfikacji finansowej za przeprowadzone prace i niejednokrotnie do odzyskania zatrzymanych kaucji na czas prac tytułem należytego wykonania umowy. Niemniej jednak, na tej przestrzeni między stronami dochodzi bardzo często do konfliktów. 

Istotny problem pojawia się kiedy inwestor uważa, że faktycznie roboty budowlane nie zostały zakończone w całości, bądź posiadają wady? Czy może wówczas odmówić przystąpienia do przeprowadzenia odbioru robót, bądź ich odbioru? Czy i kiedy może wstrzymać się z zapłatą wynagrodzenia na rzecz wykonawcy.

                W zakresie umowy o roboty budowlane pełną odpowiedź na postawione pytania znajdziemy w przepisach kodeksu cywilnego oraz w orzecznictwie.

I tak w myśl art. 647 kodeksu cywilnego „Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.”

W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, iż inwestor nie może odmówić przystąpienia do weryfikacji robót wykonawcy, po formalnym zgłoszeniu ich do odbioru przez wykonawcę. Jednak wskutek przeprowadzonych czynności inwestor może, jeśli zachodzą ku temu odpowiednie przesłanki, odmówić odbioru prac.

Cytowany powyżej przepis, wyznaczając obowiązki wykonawcy, de facto bezpośrednio wskazuje, w jakich sytuacjach inwestor może odmówić odbioru robót, a co za tym idzie zapłaty wynagrodzenia. A mianowicie kiedy obiekt:

• nie posiada specyfikacji i właściwości przewidzianych w umowie,
• nie jest wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.

Nadto, zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem sądowym, kiedy obiekt posiada wady istotne.

W pozostałych przypadkach inwestor winien dokonać odbioru robót, a następnie uregulować należne wykonawcy wynagrodzenie.

                Z uwagi na to, że przepisy kodeksu cywilnego nie precyzują, co uznać należy za wady istotne prac, między stronami dochodziło do szeregu konfliktów na tym polu. Dlatego też, w tym zakresie zostało wypracowane bogate orzecznictwo sądowe określające powyższe pojęcie. Za wadę istotną uznano wadę, która uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość. (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – V Wydział Cywilny z dnia 27 czerwca 2018 r., V ACa 1302/17)

W powyższym zakresie, co do prawa odmowy odbioru robót przez inwestora, Sąd Najwyższy prezentuje jednoznaczne stanowisko:

„W sytuacji gdy wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych wykonanych zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej zamawiający jest zobowiązany do ich odbioru (art. 647 KC). W protokole z tej czynności stanowiącym pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron, niezbędne jest zawarcie ustaleń co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad z terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze. Odmowa odbioru będzie uzasadniona jedynie w przypadku, gdy przedmiot zamówienia będzie mógł być kwalifikowany jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania.” Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 2013-03-07 II CSK 476/12.

               W tym stanie rzeczy, w przypadku wystąpienia jedynie wad nieistotnych oraz usterek w pracach objętych przedmiotem umowy, inwestor jest zobowiązany do dokonania odbioru i spisania z tej czynności protokołu. Zważyć bowiem należy, iż art. 647 k.c. stanowi bowiem o odbiorze robót, a nie o „bezusterkowym” odbiorze robót.

„W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że wynikający z art. 647 KC obowiązek inwestora obioru robót nie można sprowadzać do sytuacji, w której odebranie ma dotyczyć wyłącznie obiektu całkowicie wolnego od wad. Przyjmowanie bowiem, że każde odstępstwo od takiego idealnego stanu dawałaby inwestorowi prawo odmowy odebrania obiektu pozostawałoby w sprzeczności z naturą zobowiązania objętego umową o roboty budowlane i naruszałoby równowagę między inwestorem a wykonawcą, pozostawiając tego ostatniego w niepewności odnośnie do należnego wynagrodzenia oraz zwrotu poniesionych wydatków.” Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 21 kwietnia 2017 r. I CSK 333/16. (zob. Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 22 czerwca 2007 r. V CSK 99/07)

Jeżeli inwestor, mimo, iż wykonane roboty zostały zrealizowane zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej oraz nie posiadają żadnych wad istotnych, odmawia ich odbioru, wykonawca może we własnym zakresie sporządzić jednostronny protokół odbioru robót. Jednak w celu należytego zabezpieczenia swoich interesów winien spisać go przy udziale niezależnych osób trzecich, którzy będą mogli poświadczyć zaistniały stan rzeczy. Nadto, winien udokumentować zakres i jakość wykonanych przez siebie prac poprzez zdjęcia oraz w razie zaistnienia takiej potrzeby poprzez nagrania.

                W przypadku przystąpienia do odbioru robót budowlanych przez inwestora, mimo posiadania przez nie wad nieistotnych, usterek, winny one zostać wskazane w sposób nie budzący żadnych wątpliwości w protokole odbioru, łącznie z podaniem w jaki sposób i wedle jakich standardów wady te mają zostać usunięte. Taki odbiór otwiera ewentualną drogę do odpowiedzialności wykonawcy za ujawnione wady nieistotne, usterki, i tym samym wyznacza początkowy bieg terminów właściwych dla odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

                Zatem, pomimo zaistnienia wad nieistotnych następuje wykonanie zobowiązania, ale w sposób nienależyty co do jakości, co daje  uprawnienie inwestorowi do domagania się ich usunięcia w wyznaczonym w tym celu terminie lub do obniżenia wynagrodzenia (zob. wyrok Sądu Najwyższego Izba Cywilna z dnia 26 lutego 1998 roku, I CKN 520/97 oraz z dnia 14 lutego 2007 roku, II CNP 70/06).