Rok 2023 przyniósł znaczące zmiany w przepisach dotyczących użytkowania wieczystego. Zmiany te  dążą do etapowej likwidacji z polskiego porządku prawnego przepisów dotyczących użytkowania wieczystego. Niegdyś Skarb Państwa dążył by być wyłącznym właścicielem nieruchomości, które znajdowały się na terenie państwa, a obywatelom oferował użytkowanie wieczyste, by umożliwić im korzystanie z nieruchomości na długi czas. Jednak w dobie dynamicznego rozwoju budowlanego w Polsce, a także szybkiego wzrostu cen na rynku nieruchomości, wiele podmiotów dąży do uzyskania prawa własności gruntu, a instytucja użytkowania wieczystego przestała być atrakcyjnym rozwiązaniem, w szczególności ze względu na niepewność co do zmieniających się opłat za rzeczone prawo. W tych okolicznościach prawo użytkowania wieczystego stało się swoistą blokadą zwłaszcza dla przedsiębiorców.

Ustawodawca zauważając potrzebę zmian, zaproponował ustawą z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1463), możliwość przeobrażenia użytkowania wieczystego w prawo własności, tworząc nowe zasady wykupu gruntów skierowane dla: osób prawnych, osób fizycznych, a także spółdzielni mieszkaniowych. Zmiany te umożliwiają nabycie prawa własności gruntu tym użytkownikom wieczystym, których nieruchomości nie zostały jak dotąd uwłaszczone z mocy prawa, bądź na podstawie decyzji administracyjnej.

Kluczowa zmiana dotyczy sposobu ustalania ceny nieruchomości zbywanej poprzez umowę cywilnoprawną na rzecz użytkownika wieczystego. Jeśli właścicielem gruntu jest Skarb Państwa cenę nieruchomości ustala się zgodnie z art. 198h ustawy o gospodarce nieruchomościami:

1) w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;

2) w przypadku rozłożenia ceny na raty – jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Natomiast, gdy właścicielem nieruchomości jest jednostka samorządy terytorialnego to cena jest ustalana w następujący sposób: w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień  zawarcia umowy sprzedaży.

Jeżeli jednak, w dniu wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy nie obowiązywała opłata roczna w związku z użytkowaniem wieczystym nieruchomości gruntowej, bądź toczy się postępowanie dotyczące aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, to odpowiedni organ ustala cenę, o której mowa powyżej, przyjmując stawkę procentową określoną w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, biorąc pod uwagę cel, który wynika ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.

Istotną informacją jest, iż zgodnie z treścią art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami, użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej może wystąpić z żądaniem sprzedaży nieruchomości na jego rzecz w terminie 12 miesięcy od wejścia w życie omawianej ustawy (tj. 31 sierpnia 2023 r.). Niemniej ustawodawca przewidział sytuacje, w których powyższe żądanie nie przysługuje, a mianowicie:

1) jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;

2) jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;

3) w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. z 2022 r. poz. 1624 oraz z 2023 r. poz. 261);

4) jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;

5) w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Nadto, nie zawiera się rzeczonej umowy sprzedaży również w przypadku toku postępowania w sprawie rozwiązania umowy o oddanie danej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Powyższa nowelizacja wskazuje na zasadnicze zmiany w kwestii użytkowania wieczystego i z całą pewnością stanowi duży postęp w kierunku całkowitej likwidacji tego prawa.