Najważniejsze zmiany: m.in.  legalizacja samowoli budowlanych, zmniejszenie ilości składanej dokumentacji do wniosku o pozwolenie na budowę oraz niemożliwość podważenia decyzji pozwalającą na budowę po 5 latach!

               W dniu wczorajszym 03 marca 2020r. została podpisana przez prezydenta ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, która wejdzie w życie po sześciu miesiącach liczonych od daty ogłoszenia jej w Dzienniku Ustaw, z wyjątkiem art. 5 pkt 2 lit. b w zakresie art. 7 ust. 8g2 i 8g5, czyli jeszcze w 2020 r. Przewidziane zmiany zgodnie z wcześniejszym oświadczeniem Centrum Informacyjnego Rządu miały na celu przyspieszenie i uproszczenie procesu inwestycyjno-budowlanego.

W tym celu okrojono projekt budowlany, który obecnie będzie składał się z trzech części, a mianowicie:

  1. projektu zagospodarowania terenu – obejmującego usytuowanie obiektu, układ komunikacyjny, informacja o obszarze oddziaływania obiektu,
  2. projektu architektoniczno-budowlanego – obejmującego układ przestrzenny, projektowane rozwiązania techniczne i materiałowe,
  3. projektu technicznego – obejmującego opis konstrukcji i instalacji, charakterystykę energetyczną.

               Co niezwykle istotne dla inwestorów projekt techniczny nie będzie dołączany do wniosku o pozwolenie na budowę. Będzie mógł być wykonany dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę, ale przed rozpoczęciem prac budowlanych. Zatem jedynie projektant będzie zaświadczał o jego poprawności i sporządzeniu przed rozpoczęciem robót budowlanych, a kierownik budowy zobligowany będzie do posiadania aktualnego projektu technicznego na placu budowy. Dopiero na etapie składania wniosku o pozwolenie na użytkowanie budynku, bądź zgłoszenia zakończenia robót, inwestor będzie musiał przedłożyć w urzędzie nadzoru budowlanego projekt techniczny.

               Zdaniem Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju dzięki powyższym zmianą zostaną zachowane konieczne warunki bezpieczeństwa, a jednocześnie proces skróci się po stronie inwestora.

               W tym miejscu zadać należy pytanie, czy jest to rozsądne przyspieszenie i uproszczenie procesu inwestycyjno- budowlanego dla inwestora, czy jednak zagrożenie bezpieczeństwa jego obiektu i narażenie inwestora na ewentualne dodatkowe koszty w związku z nieskoordynowaniem projektu architektury budynku z projektem technicznym na wczesnym etapie projektowania?

               Zważyć należy, iż powodem wyodrębnienia projektu technicznego był przede wszystkim fakt, że przedmiotowy projekt nie powinien być sprawdzany przez organ administracji architektoniczno-budowlanej (AAB), gdyż nie należy to do kompetencji organu w myśl art. 35 ust. 1 pkt 1-5 ustawy Prawo budowlane, a poza tym pracownicy AAB nie mają obowiązku posiadania uprawnień budowlanych.

               Tymczasem dotychczas istnieje rozbieżna praktyka organów AAB w tym zakresie. Niektóre organy sprawdzają mi.in zgodność projektu budowlanego z prawem miejscowym, zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami techniczno-budowlanymi oraz kompletność projektu, inne skrupulatnie weryfikują również rozwiązania szczegółowe mimo, iż nie ma takiego wymogu do zatwierdzenia całego projektu budowlanego zgodnie z brzmieniem art. 35 ust. 4 rzeczonej ustawy, a ich działanie nie znajduje podstawy prawnej i uznać należy za negatywne.

               Polska Izba Inżynierów i Budownictwa (PIIB) stoi na stanowisku, że opisany powyżej problem jest realny. Jednak uważa, że sposób jego rozwiązania należy ocenić negatywnie z uwagi na fakt, iż projekt techniczny, w założonym wariancie, bardzo często nie będzie  w ogóle wykonywany na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, co zrodzi brak koordynacji projektu architektury budynkuz projektem technicznym.

Oznaczać to będzie wyłączenie współpracy i koordynacji wszystkich branż na początkowym etapie projektu, co w efekcie może zaowocować rozwiązaniami technicznie poprawnymi, lecz nie optymalnymi z punktu widzenia inwestora. Zdarzyć się może również, iż projekt zagospodarowania działki lub architektoniczno-budowlany zostanie sporządzony tak, że niemożliwe będzie odpowiednie wykonanie projektu technicznego. 

W tym stanie rzeczy zdaniem PIIB  wyłączenie projektu technicznego, na etapie składania wniosku o pozwolenie na budowę, może zrodzić dla inwestora problemy z realizacją takiego obiektu i ryzyko zagrożenia bezpieczeństwa konstrukcji.

Na niektórych inwestycjach może okazać się, że przyspieszenie samego momentu uzyskania pozwolenia na budowę spowoduje nie tylko opóźnienie w sfinalizowaniu realizacji całej inwestycji, problemy z uzyskaniem decyzji pozwalającej na użytkowanie obiektu, ale i zwiększenie przewidzianego budżetu jej kosztów.

               Odnośnie projektu budowlanego wprowadzono również zmianę dotyczącą ilości jego egzemplarzy dołączanych do wniosku o pozwolenie na budowę – ograniczono je z czterech do trzech.

               Poza tym inwestorzy starający się o uzyskane pozwolenia na budowę, będą musieli dołączyć do wniosku oświadczenie projektanta o tym, czy istnieje możliwość podłączenia inwestycji do sieci ciepłowniczej. W przypadku występowania takiej możliwości – przyłączenie będzie obowiązkowe. Niemniej jednak z tego nowego obowiązku będą zwolnieni inwestorzy, którzy planują zamontować w budynku ekologiczne źródła ciepła o określonych w ustawie parametrach. To rozwiązanie legislacyjne ma sprzyjać promowaniu ekologicznego źródła ciepła i synchronizować z programem „Czyste Powietrze”.

Dodatkowo wdrożono terminy dla przedsiębiorców na wydanie warunków przyłączenia do sieci, których przekroczenie skutkować będzie naliczeniem dla nich administracyjnych kar pieniężnych. Przepisy zakazują również przedsiębiorcom wodno-kanalizacyjnym pobierania opłat za wydanie warunków przyłączenia do sieci.

               Nadto, wprowadzono 5 – letni termin na stwierdzenie nieważności decyzji pozwalającej na budowę oraz decyzji pozwalającej na użytkowanie. Dotychczas nieważność decyzji mogła być stwierdzona nawet po wielu latach wybudowania i użytkowania obiektu.

               Nowe regulacje prawa budowlanego umożliwiają również legalizację „starych” samowoli budowlanych. Mianowicie wdrożona ma zostać uproszczona procedura legalizacji zezwalająca na zgłoszenie ponad 20 – letnich samowoli, pod warunkiem przedstawienia ekspertyzy technicznej – potwierdzającej możliwość bezpiecznego użytkowania obiektu oraz geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Jest to słuszne rozwiązanie prowadzące de facto do włączenia wiele samowoli budowlanych w system kontroli okresowych zapewniających ich bezpieczne użytkowanie.

               Przyjęto także likwidację „absurdów” czyli wymagania pozwolenia na budowę, bądź zgłoszenia w stosunku do biletomatów, wpłatomatów, automatów sprzedających, paczkomatów, automatów przechowujących przesyłki lub innych automatów usługowych o wysokości do 3 m włącznie.

               Dodatkowo z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę wyłączono m.in.:

  • instalacje gazowe wewnątrz i na zewnątrz budynku
  • stacje regazyfikacji LNG o poj. zbiornika do 10 m²
  • przydomowe tarasy naziemne.

Z kolei ze zgłoszenia faktu budowy zniesiono mi.in:

  • urządzenia melioracji wodnej
  • stawy i zbiorniki wodne o powierzchni poniżej 1000 m² i głębokości nie wyższej niż 3 m, jeżeli są położone na gruntach rolnych.

               W nowelizacji pojawił się istotny wymóg przedłożenia urzędowi nadzoru budowlanego ekspertyzy przeciwpożarowej w przypadku zmiany sposobu użytkowania budynku wpływającego na ochronę przeciwpożarową (tj. zamiana piwnicy w escape room, mieszkania na przedszkole).

               Reasumując, po analizie najważniejszych zmian ustawy Prawo budowlane, stwierdzam, iż wyeliminowano kilka rygorystycznych procedur z obrotu prawnego. Niemniej jednak dopiero rzeczywiste wdrożenie w „życie” zapisanych zmian, pokaże nam na ile były one potrzebne, dobre i ważne.