Powrót do listy publikacjiODRĘBNY LOKAL UŻYTKOWY CZY NIERUCHOMOŚĆ WSPÓLNA – KORZYŚCI I WADY DWÓCH ROZWIĄZAŃ
Deweloper dokonując zbycia lokali w nieruchomości, która ma być objęta wspólnotą mieszkaniową staje w obliczu konieczności podjęcia decyzji czy wielostanowiskowy garaż wyodrębnić jako samodzielny lokal użytkowy (niemieszkalny), czy też pozostawić jego powierzchnię jako część nieruchomości wspólnej.
Co istotne, każde z przyjętych rozwiązań rodzi odmienne, istotne konsekwencje prawne.
1. Miejsce postojowe jako udział w odrębnym lokalu niemieszkalnym –użytkowym.
W przypadku ustanowienia garażu jako odrębnego lokalu użytkowego, deweloper sprzedaje udziały w prawie własności tego garażu. Wówczas jego nabywcy stają się współwłaścicielami z określonymi w akcie notarialnym udziałami. Przy zastosowaniu tego rozwiązania, właścicielami garażu (odrębnego lokalu użytkowego) mogą być nie tylko członkowie wspólnoty mieszkaniowej danego budynku, ale i dowolny podmiot „z zewnątrz”, np. lokator sąsiedniego budynku, czy też spółka mająca swą siedzibę w niedalekim pobliżu.
Przedmiotowy garaż stanowi zatem przedmiot własności określonych osób, których krąg może być niezbieżny z właścicielami lokali mieszkalnych. Osoby, które nabyły udział w wyodrębnionym lokalu użytkowym, będą jedynymi decydentami odnośnie wielostanowiskowego garażu, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (art. 199-209 k.c.), a nie wspólnota mieszkaniowa.
W następstwie tego wariantu każdy współwłaściciel garażu (niezależnie czy posiada inny lokal w danym budynku) będzie ponosić koszty utrzymania i eksploatacji samego garażu, jak i koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.
Dla jasności można wskazać, iż członek wspólnoty mieszkaniowej, będący właścicielem zarówno miejsca postojowego jak i innego lokalu, zobowiązany będzie do uregulowania zaliczki na poczet kosztów z trzech tytułów:
- utrzymania nieruchomości wspólnej związanych z prawem własności innego lokalu – mieszkalnego, bądź użytkowego,
- utrzymania garażu związanych z udziałem we współwłasności lokalu garażowego,
- utrzymania nieruchomości wspólnej związanych z udziałem we współwłasności lokalu garażowego.
Nadto, przy tej koncepcji „wyodrębnienia garażu” w razie powstania jakichkolwiek wad w zakresie wielostanowiskowego garażu, jego współwłaściciele nie będą mogli dokonać cesji (przelewu) swych wierzytelności na wspólnotę mieszkaniową, w celu dochodzenia bezpośrednio przez nią uprawnień wynikających z rękojmi, czy też odszkodowawczych. Nie będzie to możliwe, albowiem zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną i utrzymanie tej nieruchomości w stanie niepogorszonym. W tym miejscu zaznaczyć trzeba, iż art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r., poz.532) formułuje legalną definicję nieruchomości wspólnej, a mianowicie: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.
Zatem wspólnota mieszkaniowa nie będzie miała tzw. legitymacji czynnej do żądania usunięcia wad odrębnego lokalu niemieszkalnego – garażu.
W uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. – zasadzie prawnej – III CZP 65/07, (OSNC 2008, nr 7-8, poz. 69) Sąd Najwyższy przyjął, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. W jej uzasadnieniu wskazano, że zaaprobowanie poglądu, iż wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych oznacza, że może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej.
Z prawnych motywów podjętej uchwały wynika ponadto, że przepisy ustawy o własności lokali dają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej (jej możliwość bycia podmiotem praw i obowiązków) została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. (por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2013 r., I CSK 379/12)
Konkludując, w razie wystąpienia wad w wielostanowiskowym garażu, tylko jego współwłaściciele będą mogli dochodzić skutecznie swych roszczeń od dewelopera.
Na marginesie zaznaczę, iż w piśmiennictwie i orzecznictwie pojawia się także stanowisko, że w przypadkach wyjątkowych, w tym w sytuacji kiedy powstaje szkoda w garażu wielostanowiskowym, ale de facto wynikająca z wad tkwiących w częściach wspólnych, współwłaściciele garażu mogą dokonać przelewu przysługujących im uprawnień na wspólnotę mieszkaniową. Podobnie w razie wystąpienia wad w garażu wielostanowiskowym, które mogą spowodować następczą szkodę w częściach wspólnych budynku. (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – V Wydział Cywilny z dnia 19 września 2019 r. V ACa 296/18).
Niemniej jednak osobiście stoję na stanowisku, iż ewentualne prowadzenie takiej sprawy sądowej przez wspólnotę mieszkaniową jest obarczone bardzo dużym ryzykiem procesowym, albowiem może ona z dużym prawdopodobieństwem narazić się na zarzut braku legitymacji procesowej ze strony dewelopera. Następnie do dyskrecjonalnej decyzji danego sądu orzekającego, będzie należeć ocena powyższych okoliczności, przy czym w tym zakresie nie ma jednoznacznie ukształtowanej i ugruntowanej linii orzeczniczej. W przypadku uwzględnienia przez Sąd powyżej wskazanego zarzutu, powództwo zostanie oddalone.
W tym stanie rzeczy, uważam, że najbezpieczniejsze jest dochodzenie wszelkich roszczeń dotyczących garażu wielostanowiskowego (będącego odrębnym lokalem niemieszkalnym) bezpośrednio przez jego współwłaścicieli.
Dalej idąc, przy wariancie wyodrębnienia garażu jako lokalu o innym niż mieszkalnym przeznaczeniu, stanowi on odrębny przedmiot opodatkowania i nie dzieli losu całego budynku nawet jeśli cały budynek ma charakter mieszkalny. Podlega on, jako samodzielny przedmiot opodatkowania, opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki podatku przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, tj. stawki przewidzianej dla budynków lub ich części pozostałych, o znacznie wyższej wartości niż stawka podatku dla części mieszkalnych budynków. Powyższa problematyka była przedmiotem uchwały podjętej w składzie siedmiu sędziów przez Naczelny Sąd Administracyjny w dniu 27 lutego 2012 r., II FPS 4/11 i położyła kres rozbieżnościom w orzecznictwie.
2. Miejsce postojowe jako część nieruchomości wspólnej.
Garaż może stanowić część nieruchomości wspólnej, nie jest on wówczas ani samodzielnym lokalem, ani także pomieszczeniem przynależnym do samodzielnego lokalu.
Nadmienić należy, że w przypadku miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych, o czym mowa w niniejszym artykule, nie ma możliwości otrzymania przez nie statusu pomieszczeń przynależnych do samodzielnego lokalu, gdyż do lokalu mogą przynależeć tylko pomieszczenia, nie zaś określona powierzchnia, co oczywiste.
Przy takim wariancie, ustanowienia garażu częścią nieruchomości wspólnej, współwłaścicielami jego pozostają wyłącznie właściciele lokali w budynku wspólnotowym. Wówczas garaż traktowany jako nieruchomość wspólna ma taki sam status jak dach, klatki schodowe, ciągi komunikacyjne, czy też ogródek przed budynkiem.
Współwłaściciele Ci nabywają od dewelopera prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej – garażu. Zatem, przypisanie konkretnych miejsc postojowych do poszczególnych lokali mieszkalnych, czy też użytkowych, odbywa się na zasadzie umów quoad usum (podział nieruchomości do korzystania).
W aspekcie powyższego, nie ma możliwości sprzedaży samego miejsca postojowego przez któregokolwiek ze współwłaścicieli bez dokonania zbycia lokalu. Taki współwłaściciel garażu może jedynie wynająć swoje miejsce garażowe.
Znamienny jest również fakt, iż koszty utrzymania garażu o wskazanym powyżej statusie ponoszą wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, którzy opłacają zaliczkę na poczet kosztów z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, związaną z prawem własności lokalu, i to niezależnie od faktu, czy jakiekolwiek miejsce postojowe zostało przyznane im do wyłącznego korzystania, czy też nie.
Nadto, w razie ujawnienia się wad fizycznych w nieruchomości wspólnej – garażu – przez czynność prawną (umowę cesji praw), wspólnota mieszkaniowa może przejąć uprawnienia przysługujące poszczególnym współwłaścicielom, co nie budzi obecnie wątpliwości w orzecznictwie oraz w piśmiennictwie.
Z kolei, odnosząc się do obowiązków podatkowych, w przypadku gdy garaż stanowi część wspólną nieruchomości (mieszkalnej lub związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej), opodatkowany jest stawką podatku właściwą dla tej nieruchomości. Zatem zastosowanie znajduje tu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a), b) ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
Reasumując, każdy z powyżej opisanych wariantów ustanowienia przez dewelopera garażu wielostanowiskowego w nieruchomości, implikuje odmienne skutki w sferze praw i obowiązków jego współwłaścicieli. Dlatego też dokonując zakupu lokalu, warto mieć świadomość swojej ewentualnej sytuacji prawnej przy konkretnym wyborze.
